Home » Blog » Arhiva » Tehnica abordării prin cost: evaluarea construcțiilor

Tehnica abordării prin cost: evaluarea construcțiilor

Cunoasterea - Descarcă PDFMoga, Iulia Denisa (2024), Tehnica abordării prin cost: evaluarea construcțiilor, Cunoașterea Științifică, 3:1, 126-133, https://www.cunoasterea.ro/tehnica-abordarii-prin-cost-evaluarea-constructiilor/

 

The technique of the cost approach: construction evaluation

Abstract

The proposed topic brings to the fore how to apply the cost approach technique in the construction evaluation process. The paper explores how this method can provide comprehensive insight into the value of construction. Through the use of industry-specific case study and comparative analysis of current theories and practices, the advantages and limitations of the cost approach technique in the context of construction valuation are revealed. The results obtained provide significant guidance for real estate valuation and construction professionals, contributing to a deeper understanding of the factors that influence the appropriate valuation of built properties.

Keywords: valuation methods, cost approach, replacement cost, total impairment assessment

Rezumat

Subiectului propus aduce în prim-plan modul de aplicare al tehnicii abordării prin cost în procesul de evaluare a construcțiilor. Lucrarea explorează modul în care această metodă poate oferi o perspectivă cuprinzătoare asupra valorii construcțiilor. Prin utilizarea studiului de caz specific din industrie și analiza comparativă a teoriilor și practicilor actuale, se dezvăluie avantajele și limitările tehnicii abordării prin cost în contextul evaluării construcțiilor. Rezultatele obținute oferă îndrumări semnificative pentru profesioniștii din domeniul evaluării imobiliare și al construcțiilor, contribuind la o înțelegere mai profundă a factorilor care influențează evaluarea adecvată a proprietăților construite.

Cuvinte cheie: metode de evaluare, abordarea prin cost, costul de înlocuire, evaluarea totală a deprecierii

 

CUNOAȘTEREA ȘTIINȚIFICĂ, Volumul 3, Numărul 1, Martie 2024, pp. 126-133
ISSN 2821 – 8086, ISSN – L 2821 – 8086
URL: https://www.cunoasterea.ro/tehnica-abordarii-prin-cost-evaluarea-constructiilor/
© 2024 Iulia Denisa MOGA. Responsabilitatea conținutului, interpretărilor și opiniilor exprimate revine exclusiv autorilor.

 

Tehnica abordării prin cost: evaluarea construcțiilor

Iulia Denisa MOGA[1]

miulia.moga@gmail.com

[1] Masterand, Facultatea de Științe Economice, Universitatea „1 Decembrie 1918” din Alba Iulia

 

1. Introducere

În literatura de specialitate, Andrew Baum et al. (2011) specifică faptul că evaluarea în domeniul economic se concentrează pe determinarea valorii proprietății și a profiturilor asociate. Evaluarea poate include valoarea de piață a drepturilor de proprietate, precum și valoarea pentru persoane sau instituții cu scop cunoscut. Se menționează că evaluarea se referă la suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar trebui schimbat între un cumpărător și un vânzător într-o tranzacție de drepturi depline, cu părțile acționând în cunoștință de cauză și fără constrângeri. De asemenea, se adoptă conceptul de valoare investițională, înțeleasă ca valoarea unui activ pentru proprietar sau un potențial proprietar.

Autorii David Ling și Wayne Archer (2018), în cartea ”Real estate principles a value approach”, subliniază existența a trei abordări uzuale utilizate în vederea evaluării valorii de piață pentru bunurile imobiliare: abordarea bazată pe venit, abordarea prin venit și abordarea costurilor. În esență, toate cele trei metode reprezintă modalități diferite de a ținti același obiectiv: estimarea unei valori robuste care inspiră încredere.

Pe baza standardului SEV 105 – Abordări și metode de evaluare, abordarea prin cost se referă la evaluarea unei entități economice prin luarea în considerare a costurilor asociate cu activitățile desfășurate. Acest proces implică analiza costurilor istorice, costurilor curente și a celor estimate pentru a determina valoarea unei proprietăți, a unui activ sau a unei întreprinderi. Abordarea prin cost este utilizată în diverse domenii, cum ar fi evaluarea proprietăților, evaluarea întreprinderilor și evaluarea activelor.

Tot aici, SEV 105 menționează și că abordarea prin cost presupune evaluarea pe baza costurilor în loc de a se concentra pe valoarea de piață sau pe fluxurile de numerar viitoare. Aceasta poate implica determinarea valorii înlocuitoare a unui activ sau a unei întreprinderi, luând în considerare costurile pentru a reproduce sau înlocui activul în cauză(pct.70.2).

Potrivit IAS 16 – Imobilizări corporale, se aduc la cunoștință că imobilizările corporale (care includ construcțiile) sunt definite ca active tangibile, controlate de entitate, ce sunt așteptate să genereze beneficii economice viitoare.

În contextul evaluărilor, IFRS 13-  Evaluarea la valoarea justă, stabilește cadrul pentru evaluarea la valoare justă, care poate avea relevanţă în determinarea valorii actuale a construcțiilor.

Evaluarea precisă a costurilor reprezintă un pilon esenţial în procesul de luare a deciziilor și gestionare eficientă a proiectelor. Această practică nu doar că reflectă un aspect fundamental al transparenţei financiare, ci are și implicaţii semnificative asupra viabilității şi sustenabilităţii întreprinderilor din sectorul construcțiilor. Prin înțelegerea corectă și completă a costurilor implicate în fiecare fază a construcţiei, se deschide calea către o planificare solidă, identificarea potențialelor riscuri și, în cele din urmă, realizarea unor proiecte durabile și competitive.

Pe lângă aspectele financiare, evaluarea corectă a costurilor în construcţii contribuie la durabilitatea proiectelor şi la îndeplinirea standardelor de calitate.

Obiectivul principal constă în explorarea și detalierea tehnicii de abordare prin cost în evaluarea construcțiilor.

Scopul acestei lucrări este de a răspunde la întrebarea:”Cum funcționează tehnica de abordare prin cost și cum poate fi aplicată eficient în evaluarea construcțiilor?”

Partea teoretică se concentrează pe aspecte precum:

  • pașii asociați evaluării construcțiilor
  • ilustrarea aplicativă a metodei de evaluare

Prin evaluarea construcțiilor utilizând abordarea prin cost, se asigură eficiența financiară a proiectelor, care optimizează cheltuielile și garantează un raport cost-beneficiu favorabil. Această metodă permite identificarea potențialelor economii, utilizarea eficientă a resurselor și minimizarea riscurilor financiare asociate construcțiilor.

2. Stadiul actual al cercetării

Abordarea prin cost în evaluarea bunurilor imobile, așa cum este prezentată în GEV 630, se concentrează pe determinarea valorii unui imobil prin estimarea costurilor de înlocuire sau de reconstrucție a acestuia. Această abordare implică evaluarea costurilor materiale, precum și a costurilor de muncă și de proiectare necesare pentru a reconstrui sau înlocui imobilul în cauză. Evaluarea prin cost poate fi utilă în situațiile în care nu există suficiente date de piață sau când proprietatea are caracteristici unice care fac dificilă utilizarea altor metode de evaluare.

Autorii, Mihaela C. Onica și Gianita Bleoju (2019) creionează o clasificare a metodelor din cadrul abordării prin cost, după cum urmează:

  • metoda costului de înlocuire: se concentrează pe estimarea costului pentru înlocuirea activului cu unul similar la valoarea de piață actuală (costuri de construcție, materiale pentru recrearea activului)
  • metoda costului de reconstruire: se axează pe evaluarea costului pentru reconstruirea activului cu exact aceleași caracteristici și funcționalități, având în vedere starea curentă a acestuia (costuri de reconstrucție efective)
  • metoda însumării: se adaugă la costurile de înlocuire sau reconstrucție, în funcție de valoarea activelor existente, ajustări pentru deprecierea fizică, funcțională și externă sau economică.

a) Metoda costului de înlocuire:

Costul de înlocuire/reconstrucţie net = Cost de înlocuire/reconstrucţie nou – Depreciere

Determinarea costului de înlocuire poate fi realizat prin utilizarea costului unitar asociat cu clădiri similare sau prin aplicarea unui cost unitar standard ajustat în funcție de diferențele în dimensiune, formă, finisaje și dotări cu instalații.

Conform punctelor 80.1 și 80.2 din Standardul de evaluare SEV 105 – Abordări și metode de evaluare, procesul de ajustare a valorii unui activ se împarte în trei categorii principale de depreciere: fizică, funcțională și externă sau economică.

Ajustările sunt aplicate costului estimat pentru a reflecta pierderile de utilitate din diverse motive, cum ar fi deteriorarea fizică, lipsa de eficiență sau influențele economice. Termenul “depreciere” în acest context nu se referă la raportarea financiară sau legislația fiscală, ci la o metodă de amortizare sistematică a cheltuielilor de capital în timp.

Pașii de analiză pentru metoda abordării prin cost:[1]

  • stabilirea valorii de înlocuire (costul de înlocuire net)

Această valoare reprezintă suma totală de bani necesară pentru a înlocui un bun mobil în stare nouă, având caracteristici tehnico-economice similare cu cel evaluat. Această evaluare se poate face folosind metode precum devizul, costul în funcție de capacitate sau metoda de indexare.

evaluarea totală a deprecierii, reducerea valorii sau randamentul financiar

Deprecierea este o reducere de valoare față de costul de reconstrucție, poate apărea din diverse motive fizice, funcționale sau externe.

Tipurile principale de depreciere care pot afecta o clădire:

  • uzura fizică care se manifestă prin diverse deteriorări;
  • deprecierea funcțională care apare atunci când clădirea devine învechită sau nu mai este potrivită pentru utilizarea sa actuală;
  • deprecierea economică a unei proprietăți imobiliare poate fi cauzată de factori externi.

Cost de înlocuire brut este costul înlocuire nou, și este egal cu valoarea de intrare a activului

b) Metoda costului de reconstruire

Valoarea de reconstruire reprezintă estimarea costului necesar pentru a construi, la prețurile curente și conform actelor normative actuale, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleași materiale și standarde. Este utilizată în evaluarea proprietăților pentru a determina valoarea asigurată în caz de pierdere sau distrugere.

Determinarea valorilor unitare şi totale:[2]

  1. Documentare: Analiza planurilor și caracteristicilor tehnico-constructive ale clădirilor furnizate de beneficiar.
  2. Cercetare la faţa locului: Vizitarea obiectivului pentru identificarea dotărilor, instalațiilor și stării tehnice a clădirilor.
  3. Incadrare în cataloagele de reevaluare: Amplasarea clădirilor în cataloagele dedicate pentru facilitarea evaluării.
  4. Determinarea valorilor unitare de reconstrucţie: Calculul valorilor unitare, ajustate pentru abaterile de la prevederile catalogului.
  5. Calcularea valorii tehnice unitare și totale: Determinarea valorii tehnice la prețurile catalogului.
  6. Actualizarea valorii tehnice, cu coeficienţi MLPAT (Monitorizarea lucrărilor de proiectare, execuție și recepție în construcții): Ajustarea valorii tehnice cu coeficienții trimestriali MLPAT și un coeficient reflectând evoluția prețurilor în ultimele 6-7 luni pe piața construcțiilor.

3. Metodologia cercetării

Metodologia cercetării în acest studiu a implicat o abordare detaliată, începând cu o revizuire a literaturii existente privind evaluarea construcțiilor și abordarea prin cost. Au fost utilizate metode analitice pentru a examina aspectele financiare ale proiectelor de construcție, iar partea aplicativă oferă ilustrarea practică a tehnicii abordării prin cost în evaluarea construcțiilor, evidențiind implementarea și utilizarea sa în contextul real.

Metodologia acestei cercetări a implicat consultarea unui spectru divers de surse. Printre acestea se numără cărți de specialitate, articole din reviste științifice relevante pentru domeniul de studiu (CECCAR Business magazine, SAGE Journals, Science Direct, Jstor, Emerald, Zendy) și studii de caz anterioare. De asemenea, au fost examinate Standardele internaționale de evaluare, norme și reglementări pentru evaluarea activelor în contabilitate. Această abordare a asigurat o fundamentare solidă și o acoperire amplă a subiectului analizat.

Autori precum, Donald F. Arnold și Ronald J. Huefner (1997) au investigat aspecte specifice ale metodei de înlocuire a costului. Aceste cercetări anterioare au oferit baza pentru dezvoltarea prezentei analize, aducând în discuție contribuții semnificative ale altor autori în domeniul evaluării construcțiilor.

4. Aplicativ

Evaluatorii utilizează metode complexe pentru a estima corect valorile construcțiilor, iar în cadrul acestei evaluări, abordarea prin cost reprezintă o metodă fundamentală.

Procesul de evaluare a costului de nou al clădirilor conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor GEV 500 din 2018 prezintă ideea că se estimează costul de nou al clădirii, iar apoi se deduc uzura fizică și/sau deprecierea funcțională. Deprecierea fizică este evaluată conform Anexei 2 din GEV 500, luând în considerare deteriorările fizice ale activului și utilizarea în condiții normale. Deprecierea funcțională, cauzată de aspecte precum supradimensionare sau deficiențe în circulația interioară, este estimată doar cu argumente și documentare relevante și complete.

Exemplu: metoda costului de înlocuire net

Pentru o clădire de depozitare cu 1.200 mp și 6 ani vechime, dintr-o durată normală de 15 de ani, se presupune că dacă s-ar construi o clădire nouă, costul pe mp ar fi de 4.000 mii lei şi ar permite o mai bună adaptare la necesităţi. Coeficientul de neadaptare funcţională este estimat în prezent la 15.

Costul de înlocuire net = suprafaţa construcţiei evaluate * cost mp construcție nouă * (1- depreciere) * (1- Coeficient de neadecvare funcţională)

Costul de înlocuire net = 1.200 mp* 4.000 mii lei/mp * (1-0,6) * (1-0,15)

Costul de înlocuire net = 1.200 * 4.000 * 0,4 * 0,85

Costul de înlocuire net = 1.632.000 mii lei

Exemplu: metoda costului de înlocuire net

O firmă de evaluare dorește să determine valoarea de înlocuire netă a unei clădiri rezidențiale. Clădirea are o vechime de 30 de ani și o suprafață totală de 200 de metri pătrați. Costul de construcție per metru pătrat este estimat la 7.500 de lei.

Date suplimentare:

Valoarea inițială a clădirii: 2.000.000 de lei.

Durata de viață estimată a clădirii: 50 de ani.

Valoarea reziduală estimată: 250.000 de lei.

Rezolvare:

Costului de înlocuire nou =  Valoarea inițială a clădirii – Valoarea reziduală estimată

Costului de înlocuire nou = 2.000.000−250.000 = 1.750.000 lei

Deprecierea =

Deprecierea =

Deprecierea = 1.050.000 lei

Costului de înlocuire net =  Costului de înlocuire  nou – deprecierea

Costului de înlocuire net =  1.750.000 – 1.050.000

Costului de înlocuire net = 700.000 lei

Concluzii

Se subliniază esențialul demersului de definire a termenilor de evaluare și a metodelor asociate, inclusiv abordarea prin cost, cu accentul pus pe definirea metodelor de înlocuire și reconstrucție. Prin detalierea riguroasă a etapelor implicate, articolul aduce în prim-plan necesitatea unei abordări sistematice pentru a obține evaluări precise ale valorilor unitare și totale ale construcțiilor. Această lucrare clarifică atât conceptele cheie, cât și oferă o perspectivă pragmatică asupra modului în care aceste informații se traduc în practica evaluărilor constructive, contribuind astfel la o înțelegere a procesului evaluativ și a factorilor implicați.

Metoda costului de înlocuire net reprezintă o abordare robustă în evaluarea valorii construcțiilor, oferind o bază solidă pentru estimarea valorii acestora în contextul pieței actuale. Această metodă, bazată pe calculul costurilor de înlocuire și ajustarea acestora pentru deprecieri și obsolescență, furnizează informații relevante și precise pentru deciziile legate de evaluarea proprietăților. Este esențială în procesul de evaluare imobiliară și contribuie semnificativ la stabilirea unei valori corecte și actualizate a activelor construite.

Bibliografie

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *